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涉家庭房产纠纷典型案例六则 ------来自北京西城区人民法院新闻通报

日期: 2020-05-20         作者:胡珺律师             来源:本站原创

早上,我看了北京西城区人民法院新闻通报会直播,法院的新闻发布会居然如此直接上干货多少有点出乎我的意料。直播中法官讲了三类六个典型的涉家庭房产案例,这些案例我在工作中几乎多多少少都经办过,确实是老百姓家庭里非常容易发生的一类纠纷。而解决这些案例适用的法律规定和裁判要旨就成了老百姓需要掌握的常识性法律知识。法官对案例的总结简洁明了,便于理解,由于西城区法院官方微博未配发该次直播文字稿,故我主动做了次书记员,将发布的案例做一详尽记录,供各位学习参考。

一、赠与房产不是一句话那么简单

案例一 赠房后被父母撤销,未公证过户难获法律支持

【案情介绍】

李先生和张女士是夫妻关系,小李是二人之子。2015年,小李与父母签订协议,约定父母将位于西城区某处房屋赠予儿子小李。协议签订后,李先生和张女士仍居住在该房屋内,双方未到房产部门办理过户手续。2017年,小李要求父母协助他到房产交易中心办理过户手续,并将房屋交付给他。但李先生和张女士以小李不尽赡养义务为由,表示不再将房屋赠与给小李。于是小李将父母起诉到法院,要求他们履行赠与义务。

【法官说法】

《合同法》第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理有关手续”、第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定”。

因此,房产的赠与必须在办理过户登记后才发生财产权转移的效果,在此之前,除经过公证或法律规定不可撤销的特殊赠与之外,赠与人有权撤销赠与。具体到该案中,由于双方未采取公证形式,签订赠与合同后也未办理产权过户手续,因此父母有权利撤销赠与。此种情况下,小李无权要求父母履行赠与合同,因此法院审理后并未支持小李的诉讼请求。

案例二 父母赠房后一方反悔 共同财产无权单方处理

【案情介绍】

林先生和钱女士是夫妻关系,小林是二人之子。2017年,小林与父母签订一份赠与合同书,约定父母将位于西城区某处房屋赠与给儿子小林,但父母可以居住到二人百年之后。2019年,小林要求父母去房管部门协助办理产权变更手续,但是林先生表示自己目前经济困难,不同意将房屋赠给儿子。可是钱女士则表示同意房屋过户给儿子。因父母存在意见分歧,小林将父母起诉到法院,要求他们共同履行赠与合同义务。

【法官说法】

《婚姻法》第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。

《物权法》第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。

《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。

具体到该案中,房屋属于林先生和钱女士的共同财产,双方对房屋享有平等的处理权,他们签署的赠与协议是合法有效的。但在办理过户登记之前二人均有权撤销赠与。当父亲林先生作出撤销赠与的意思表示后,即便目前钱女士仍同意过户,但因两位共同赠与人无法达成赠与的一致意见,赠与合同无法继续履行,所以法院在审理后驳回了小林的诉讼请求。

二、赠与人去世后,受赠人或无法取得房屋所有权

案例一 父母去世要求兄弟协助过户 同为继承人有权主张撤销

【案情介绍】

韩先生和宋女士是夫妻关系,韩某海、韩某江、韩某河是二人生育的子女。2010年,韩先生和宋女士与小儿子韩某河签订房屋赠与协议书,约定由于二人由小儿子韩某河照顾比较多,决定将西城区某处房屋在生前赠与给小儿子,其他人无权提出异议。赠与协议签订后,韩某河考虑到父母健在,顾及到二人的感受,未及时提出将该房屋过户到自己名下。后来,韩先生和宋女士相继去世。2018年,韩某河要求其他继承人韩某海、韩某江配合他到房产部门办理过户手续,履行赠与合同的义务。但韩某海、韩某江主张二人并不清楚赠与合同的内容,现在父母过世,这套房屋应该属于父母的遗产,三兄弟都有权继承,不同意过户到韩某河名下。于是韩某河将韩某海、韩某江起诉到法院,要求他们履行赠与合同,配合办理过户手续。

【法官说法】

被继承人生前签订赠与合同约定将财产赠与受赠人,死亡时尚未履行的,受赠人有权请求继承人继续履行赠与合同。同时,继承人有权按照《合同法》第186条的规定,撤销该赠与合同。也就是说,继承人对赠与人在赠与合同中的权利和义务是一并继承的,既继承了赠人配合受赠人过户的义务,也继承了赠与人在一定条件下撤销赠与的权利。具体到该案中,由于韩先生、宋女士在去世前未办房产过户登记,且双方签订的赠与协议书并未办理公证,因此,韩先生与宋女士去世后,在韩某海、韩某江行使撤销权的情况下,韩某河无权要求其他继承人继续履行赠与协议书。所以法院在审理后驳回了韩某河的诉讼请求。

案例二 夫妻共有房产10万卖给儿子,法院确认名为买卖,实为赠与

【案情介绍】

李先生和王女士是夫妻关系,二人生育了一儿一女。2014年,李先生因病去世,对登记在王女士名下位于西城区的某处房屋,儿女未要求析产继承。2005年,王女士与儿子签订了房屋买卖合同,并将房屋过户到儿子名下,合同约定的房产交易价格仅为十万元,并且并未实际支付。2016年,王女士因病去世。2017年,女儿在要求继承上述房屋的过程中,发现房屋已登记在哥哥名下,就将哥哥起诉到法院,要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。

【法官说法】

案例中的房屋虽然登记在王女士个人名下,但因为是李先生与王女士婚姻关系存续期间取得,所以依据《婚姻法》第17条应当属于夫妻共同财产。同时,根据《继承法》第26条规定,在李先生去世后,房屋析产之前,该房屋应当属于王女士和儿女共同共有。王女士在丈夫李先生去世后将房屋出售给儿子的行为,根据《合同法》第51条的规定构成无权处分。虽然王女士与儿子签订了房屋买卖合同,但约定的价格显然并非市场价格,且未实际支付购房款,因此双方实际上并无买卖房屋的意思。结合案件情况,应当认定双方交易名为买卖实为赠与。该处分行为未得到女儿的追认,王女士与儿子之间的赠与是无效的。同时基于王女士和儿子的身份关系,二人在明知该房屋未经析产继承,尚有女儿份额的情况下,仍私自处分房屋构成了法律意义上的恶意串通,损害了女儿的利益。因此,法院经审理后确认了双方签订的房屋买卖合同无效。

三、 房产登记人无权处分,他人善意取得,继承人或无法追回房产

案例一 母亲去世,父亲私自出售房屋,女儿起诉遭遇善意第三人

【案情介绍】

张先生与林女士是夫妻关系,小张是二人之女。2015年,李女士因病去世。对登记在张先生名下位于西城区一处父母共有房屋,小张未要求进行析产继承。2017年,张先生私自将房屋以445万元的市场价格出售给韩先生,韩先生支付了购房款并办理了过户登记。2018年,小张得知此情况后将将张先生和购房人韩先生起诉到法院,要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。

【法官说法】

根据我们前面提到的《婚姻法》和《继承法》相关规定,在林女士去世后,房屋应当是属于张先生和小张共同共有。但是由于房屋只登记在张先生一人名下,购房人韩先生基于对不动产登记公示的信赖,与张先生签订了房屋买卖合同。此时张先生私自出售房屋的行为,构成了《合同法》第51条规定的无权处分。但与上一个案例不同的是,因买卖合同是双务有偿合同,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效,人民法院不予支持”。也就是说无权处分并不构成买卖合同无效的理由。另一方面,购房人韩先生支付了合理价款并办理了过户手续,韩先生对房屋构成了善意取得。因此,法院对小张要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求,未予支持。

案例二 母亲去世,父亲将房产赠与保姆,儿子起诉赠与无效,但房产难追回

【案情介绍】

孙先生和张女士是夫妻关系,小孙是二人之子。2004年,张女士因病去世。小孙考虑到父亲的生活及心理等问题,对位于西城区某处登记在父亲名下的父母共有房产未要求进行析产继承。2016年,孙先生将该房屋赠与照顾其生活的保姆姜女士,并将该房屋过户到姜女士名下。随后,姜女士将该房屋抵押给某小额贷款公司获得借款300万元,同时办理了抵押登记,还在公证处办理了强制执行公证书。由于姜女士未在借款期限内还清贷款,小额贷款公司便向法院申请强制执行。法院依法对上述房屋采取了保全措施,并准备进入拍卖程序。在拍卖过程中小孙才得知情况,小孙先将父亲孙先生和保姆姜女士起诉到法院,要求确认二人签订的赠与合同无效。同时对法院的执行措施提起案外人执行异议之诉,要求排除对该房产的执行。

【法官说法】

与上一个案例相似的是,张女士去世后,孙先生私自将房屋赠与保姆姜女士的行为构成了《合同法》第51条规定的无权处分,该处分行为未得到小孙的追认,孙先生与江女士之间的赠与合同是无效的。因此,法院在审理后支持了小孙要求确认赠与合同无效的诉讼请求。但需要指出的是,赠与合同无效并不意味着小孙可以追回房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条、26条规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。第27条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律司法解释另有规定的除外。根据上述法律规定,由于姜女士把房屋抵押给某小额贷款公司时,已办理了抵押登记,所以某小额贷款公司依法对房屋享有优先受偿权,而且,虽然法院确认了孙先生和姜女士之间的赠与合同无效,但在该判决书出具之前,法院已对房屋采取了查封措施。因此法院经审理后,对小孙提出的停止对房屋进行强制执行的诉讼请求未予支持,小孙已无法追回房屋,只能向父亲孙先生主张赔偿损失。

提问环节

【调解员提问】

在现实中,咱们经常问到,如果父母将某房产赠与其子女,那么这房屋的归属是谁的?是夫妻其中的夫一方或妻一方的个人财产,还是他们夫妻的共同财产?

【法官回答】

根据《婚姻法》的规定,夫妻关系存续期间赠与所得的财产应该属于夫妻共同财产。但是在赠与合同中,如果明确约定属于夫或妻一方财产的除外,因此如果父母要将房产赠与给自己的子女,应该在赠与合同中明确指明,否则就是对夫妻双方的赠与,属于夫妻的共同财产。

【记者提问】

父母把房产赠与子女后,如果已经办理了过户登记,后来父母反悔了,这个时候还可以要求撤销赠与吗? 【法官回答】


    因为咱们刚才在发布的案例当中,谈到的都是房产,在没有办理转移登记之前,父母作为赠与人是可以行使任意撤销权,撤销这个赠与的。但是房产登记之后,父母就不能再行使这个任意撤销权了。但是法律也同样规定了另外一种途径就是法定撤销权,根据《合同法》第192条的规定,如果受赠人具备下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:第一,是严重侵害赠与人或赠与人的近亲属;第二,是对赠与人有扶养义务,但是不履行;第三,是不履行赠与合同约定的义务。因此,在发生这些情形的时候,即使房产已经办理了过户登记,父母也可以依法要求撤销赠与,并且返还财产。

【居民提问】

现在年轻人购房很多都需要父母的资助,那么父母的出资对子女是赠与还是借款呢?

【法官回答】

的确广泛存在这种情况。因为现在房屋的市场价值很大,所以父母出资帮助子女购房的情况非常普遍。是赠与还是借款应该根据具体情况来判定。一般情况下,如果父母主张给子女的钱是借款,但是子女主张是赠予,子女就应该就赠予的事实承担举证责任。如果子女不能证明父母的出资是赠与的,这时候就应当认定父母对子女的出资是借款,子女应当予以返还。

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