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专业动拆迁律师急需转变观念 公房权益也有可能适用继承

日期: 2019-08-14         作者:胡珺律师             来源:本站原创

         最近有位同行来与我探讨公房拆迁安置利益共有分割的问题,我本人因为也办理过此类案件数十起,认为相关法律法规都吃的非常透,所以一开始表现的相当自信。可同行分享的案例却超过了我原有认知,通过跟大家交流,我又发现跟我原本想法一样的律师不乏其类啊,看来作为诉讼律师,真是要经常研读案例,时刻紧跟司法实践中审判思路的潮流,才能避免一些认知上的错误。

同行来探讨的问题:

       上海某地一处老公房本身承租人是老人,老人过世了,房子也没人住,也没再变更新的承租人,户口本上倒是有几个人,但是按照相关法律规定,这些在户人口都应该不符合同住人的要求,现在房子拆迁了,这种情况下老人其他的在该户没有户口的子女是否可以要求分割该拆迁款?

我最初的回答和法律逻辑:

       老公房也就是承租房,本质是产权为国家或集体的房子,承租人享有的仅为租赁权益,他过世了,这个房产不发生继承,但是承租人可以根据《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》重新指定承租人。如果没有变更承租人情况下房子就拆迁了,拆迁人通常都是与所有同住人共签拆迁安置协议,并由同住人分享拆迁安置利益的。因为这里没有遗产和继承的概念,所以没有户口的人就想也别想了,而在户人口是否可以被认定为同住人法院的标准并没有那么严格,所以这块蛋糕还是由该户户籍人口中有同住人资格的人分享。

打脸案例:

案号   (2017)沪02民终3601号

基本案情:

   李善良、黄宝英系夫妻,分别于2008年10月、2009年2月死亡,生前生有一女,即李女,领养一子,即李儿,李儿有一个儿子即李孙,李孙也有个儿子即李重孙。李善良、黄宝英生前依政策分配得到一处公房,承租人为黄宝英,实际居住人为李善良和黄宝英两人。1986年1月李孙户口迁入该房屋、2004年12月李重孙出生将户口报至该户,但两人都没有实际居住。李善良、黄宝英死亡后,公房无人居住,户口本登记户主为李孙,李重孙户口亦在内。2013年8月17日,因公房动迁,李孙作为被安置人签订《国有土地上房屋安置协议》,根据该协议,所获得的安置权益为安置房一套及拆迁补偿款6万元。李女与李儿、李孙就拆迁利益的分割不能达成一致意见,诉至法院。李孙、李儿认为李女的户口不在公房内,也未在公房内居住过,不能被认定为共同居住人,无权获得动迁利益。自黄宝英去世后,该房屋的租金一直由李孙支付,故李孙系202室房屋的实际承租人,相应的征收利益应由李孙享有。原告李女则认为公房的动迁利益属于黄宝英的遗产,自己作为女儿当然享有份额。

判决结果:

        一审法院认为,根据相关规定,当承租的公房动迁时,若尚未确定承租人的,动迁补偿款归原承租人的继承人。本案所涉事实和前述规定相符,公房在黄宝英死亡后,没有确定新的承租人,故动迁后的动迁利益应归黄宝英的继承人,即李女和李儿。本案中,根据李女与李儿的陈述,两人对父母所尽义务相当,可各半继承父母的遗产,故判决李儿向李女支付一半的动迁利益。李儿、李孙不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,只有承租人的公房动迁时,原承租人已死亡,若已依法确定了承租人的,动迁补偿款归新的承租人;若尚未确定承租人的,动迁补偿款归原承租人的继承人。涉案公房在黄宝英死后至今未确定新的承租人是不争的事实,且李孙亦未能提供证据证明其符合同住人的条件,故房屋动迁时,该房屋中只有原承租人,根据相关规定,原承租人已死亡且尚未确定承租人,动迁补偿款归原承租人的继承人。故一审判决无误,驳回上诉。


有点不服气,又找了一个案例进行对比研究:

案号:(2017)沪02民终10927号

基本案情:

   任壁霞生前作为承租人享有上海某处公房的使用权,去世后该公房无人居住,但是其儿子、女儿、儿媳、女婿、孙子、孙媳等十人的户口都在公房内,儿子陆澄镳和外孙汪梓欣的户口则不在公房内。后公房动迁,2013年5月28日,陆某2(任壁霞之孙)、陆澄璲(任壁霞之女)、陆澄照(任壁霞之子)、汪文标(任壁霞女婿)作为任壁霞户的代表与上海市土地储备中心、上海市黄浦区土地储备中心签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》。根据协议,拆迁补偿款共计800余万元,协议应计算人口为户口在公房内的十人。上述12人就这笔款项的分割不能达成一致意见,遂成讼。陆澄镳、汪梓欣、汪文标主张要将补偿款作为任壁霞的遗产予以继承,其余人则认为补偿款是用于安置协议户口在公房内的十人,应当由十人平分。

判决结果:

        一审法院认为,相关法律法规和政策均规定公房承租人死亡后,其生前同住人可以继续承租该房屋,而非适用法定继承,若认为公房使用权可以继承,与立法本意相悖,而陆澄镳和汪梓欣的户籍均不在系争房屋内,也不具备继续承租该房屋的资格,故无权参与拆迁补偿利益的分配。至于户口在公房内的十人是否为被拆迁房屋的同住人的问题,由于拆迁部门已在协议中明确将上述十人列为补偿安置对象,当事人对此并未提出异议,也未就《上海市房屋拆迁补偿安置协议》的效力提起诉讼,故法院依法确认上述十人为被拆迁房屋的补偿安置对象。

        陆澄镳不服一审法院判决,向二审法院上诉称:根据上海市相关政策,原承租人任壁霞死亡后且房屋内无同住人的,有本市户籍的直系亲属均可主张变更承租人,十人均非同住人,故而只有其本人可取得承租人资格,应获得被拆迁房屋的房屋价值补偿款。二审法院认为,陆澄镳未提供证据证明十人不符合同住人资格的依据,其上诉认为其户籍虽不在被拆迁房屋内,但其具有本市户籍,拆迁补偿利益应当在所有具有本市户籍的任壁霞直系亲属间进行分割的主张,本院不予支持,故驳回上诉、维持原判。


律师释法:

        两个案例看完,是不是有点懵逼,啥意思?在公房承租人死亡未有新承租人登记的情况下,对于拆迁款原承租人的继承人到底是能分还是不能分啊?

        这个问题还是要回到第一个案件审理的依据上,上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见(沪高法民一[2007]20号2007年9月20日)第一条 公房动迁补偿款的继承 只有承租人的公房动迁时,原承租人已死亡,若已依法确定了承租人的,动迁补偿款归新的承租人;若尚未确定承租人的,动迁补偿款归原承租人的继承人。

   这个条文告诉我们“公房拆迁尚未确定承租人的,动迁补偿款归原承租人的继承人”这个按遗产继承操作适用是有条件的,就是“只有承租人的公房”。只有承租人的概念就是指该房屋没有同住人,如果该房屋没有在户人口当然是属于没有同住人的情况,也可以像第一个案例,该房屋虽有在户人口,但在户人口不符合《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中同住人的标准的,当然这个通常也是案件主要的纠纷点,只能由法院根据个案情况来认定了。第一个案例中李孙和李重孙因为被认定为空置户口而被排除出同住人的范畴。第二个案例却因为安置人名单已列入拆迁安置协议,法院不再重新认定,而在存在同住人的情况下,公房拆迁款仅在同住人之间分配,不再存在继承一说。


 

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